Entenda o que é, quando se preocupar e como regularizar a matrícula do seu imóvel

A hipoteca é uma garantia que fica averbada na matrícula do imóvel para assegurar o pagamento de uma dívida. Ela é muito comum em empreendimentos imobiliários vendidos na planta para que a construtora/incorporadora consiga financiamento da obra. Em contrapartida ela hipoteca algumas unidades como garantia.

A baixa de hipoteca — também chamada de cancelamento de hipoteca — é o procedimento que retira o gravame/ônus da matrícula. Sem essa baixa, o imóvel pode permanecer formalmente vinculado à dívida da construtora/incorporadora, o que costuma impedir ou dificultar:

• o registro da propriedade em nome do comprador;

• escritura e transferência;

• venda do imóvel para terceiros;

• financiamento bancário;

• levantamento de crédito com a utilização do imóvel como garantia.

1. IMÓVEL NA PLANTA: QUEM É RESPONSÁVEL PELA BAIXA DA HIPOTECA?

Para viabilizar a construção, é comum que construtoras/incorporadoras contratem financiamento com instituições financeiras e, como garantia, registrem hipoteca sobre as unidades do empreendimento.

Por isso, na maior parte dos casos envolvendo compra de imóvel na planta, a responsabilidade prática pela baixa recai sobre a construtora/incorporadora, pois foi ela quem originou o gravame ao financiar a obra.

2. QUANDO DEVO ME PREOCUPAR?

Você deve se preocupar quando:

• já quitou o preço do imóvel, mas a hipoteca continua ativa na matrícula;
• a situação está impedindo registro, escritura, venda ou financiamento;
• existe demora injustificada na entrega de documentos ou “jogo de empurra” entre construtora e banco.

Enquanto a construtora não quita a dívida com o banco, a instituição financeira pode resistir à liberação do gravame. O problema é que, mesmo com o comprador em dia, o ônus permanece na matrícula, travando a regularização do seu imóvel.

3. DIREITOS DO COMPRADOR: O QUE PODE SER FEITO?

Se a construtora já quitou sua dívida com o banco e existe termo de quitação (ou documento equivalente), mas a hipoteca ainda consta na matrícula, é possível requerer ao Cartório de Registro de Imóveis competente a baixa/cancelamento do gravame, conforme a documentação exigida.

Por outro lado, se ainda existe dívida entre construtora e banco, a baixa pode depender de medida judicial, especialmente quando há resistência, demora ou recusa injustificada. Nesses casos, a atuação jurídica pode envolver:

• estratégia extrajudicial (notificações e tratativas formais);
• ação judicial para cancelamento/baixa de hipoteca e liberação do registro;
• eventual apuração de perdas e danos quando houver prejuízos comprovados (por exemplo, perda de venda, negativa de financiamento, despesas extras).

Observação: em situações de imóvel na planta, a Súmula 308 do STJ costuma ser um ponto relevante na estratégia, por reforçar a proteção do comprador de boa-fé diante de hipoteca vinculada ao financiamento da obra.

4. COMO DESCOBRIR SE EXISTE HIPOTECA NO SEU IMÓVEL

1. Solicite a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (ou pela central eletrônica do seu estado, quando disponível).

2. Verifique os registros e procure termos como: hipoteca, ônus, gravame, garantia e averbação.

5. COMO NOSSO ESCRITÓRIO PODE AJUDAR

Atuamos com Direito Imobiliário em Piracicaba/SP e, em casos semelhantes, buscamos uma solução segura para o comprador, através de:

• análise da matrícula e do histórico do empreendimento;
• estratégia extrajudicial: notificações e tratativas formais com construtora/incorporadora e instituição financeira;

• ação judicial para baixa/cancelamento de hipoteca e liberação do registro, quando necessário;

• medidas para reparação de prejuízos quando houver impacto comprovado.

Para uma avaliação inicial, você pode encaminhar a matrícula atualizada e, se tiver, contrato de compra e comprovantes de quitação.

PERGUNTAS FREQUENTES (FAQ)

1. “Baixa de hipoteca” e “cancelamento de hipoteca” são a mesma coisa?

Sim. Na prática, ambos se referem a retirar o gravame da matrícula do seu imóvel no cartório de registro de imóveis.

2. Como eu sei se meu imóvel tem hipoteca?

Extraindo uma matrícula atualizada do Registro de Imóveis. Se ainda existir hipoteca, ela aparece como ônus/gravame.

3. Eu quitei o imóvel. Por que a hipoteca ainda aparece?

Porque a baixa depende de providências formais (documentos e ato no cartório). Em empreendimentos, isso pode ficar travado entre construtora e banco.

4. A hipoteca da construtora pode impedir meu registro?

Pode gerar entraves práticos. A Súmula 308 do STJ reforça a proteção do comprador de boa-fé em hipóteses comuns de imóveis adquiridos na planta.

5. Quem paga as taxas do cartório para baixar a hipoteca?

Depende do contrato e do caso concreto, mas em financiamentos de obra é comum discutir a responsabilidade da construtora/incorporadora.

6. Quanto tempo leva para resolver?

Varia conforme a colaboração da construtora/banco e as exigências do cartório. Quando não há cooperação, pode ser necessário judicializar.

7. Posso vender o imóvel com hipoteca ativa?

Em geral, isso dificulta muito venda e financiamento, porque o ônus aparece na matrícula e afasta compradores e bancos.

8. Quando vale entrar com ação judicial?

Quando existe demora injustificada, recusa de documentos, ou quando a hipoteca está impedindo registro, escritura, venda ou financiamento.